простое диагональное знакомство с объявления по продаже недвижимости в Крыму показывает, что есть огромные территории (равные Бельгии), где добротный дом с плодородной землей продается по цене билета до Москвы в одну сторону.
в то же время четырехэтажный частный пансионат в Нижней Массандре стоит 3 млн долларов, но за год можно выручить от сдачи внаем номеров 25-30 тысяч долларов - то есть срок окупаемости таких инвестиций составляет 100 лет!
невозможно объяснить такие различия рыночными факторами, как и делать какие-либо прогнозы на основании модного ныне образования в Лондоне (весьма бесполезного на мой взгляд).
тем не менее, не существует государственного вмешательства в цены на недвижимость, так что формирует их только рынок.
понять этот рынок можно только изнутри.
пока можно выделить несколько факторов в ценах на недвижимость в Крыму:
- мода (то есть нерациональные мотивы, связанные с традициями)
- коррупция
- инерция советского бесплатного жилья в сочетании с безработицей в отдельных районах Крыма.
мода определяет завышенность цен на жилье в Коктебеле, Алуште, Ялте, Гурзуфе и особенно - Алупке и Симеизе. в целом регион Ялты является теперь самым проблемным в плане дефицита пляжей, перегрузки автотранспортом, оползневой активности, сейсмической опасности. береговая зона здесь очень опасна из-за частных катастрофических штормов.
что касается Коктебеля - крайне короткий курортный сезон, нездоровая зима. рядом находятся Отузская долина и Солнечная долина со значительно лучшими климатическими показателями, отличными пляжами и прочим. но они пока не раскручены и за пределами ажиотажного спроса.
можно сказать, что мода это относительно рыночное понятие, то два других фактора нельзя понять на основе западных представлений. в Симферополе стоимость аренды жилья ниже, чем нормальный уровень ее окупаемости. я могу снять отличную квартиру с хорошей мебелью за 2400 долларов. но чтобы купить такое жилье мне придется выложить сразу 60-80 тысяч долларов. кредит на такую сумму не имеет никакого смысла. проценты за кредит будут превышать сумму аренды.
во многих районах Крыма, в том числе в Севастополе цена на недвижимость пока занижена. в городе мало работы, но много жилья и садовых участков, полученных бесплатно.
можно сказать, что по Феодосии и ее военным поселкам, а также по Евпатории (и военным поселкам вблизи нее, за исключением Мирного, поднявшегося на фестивале в Поповке), а по юго-восточному Крыму - во всех поселках между Алуштой и Судаком цены на недвижимость занижены из-за обилия бесплатных советских квартир.
фактор коррупции определяет то, что на Украине невероятно большое число грязных денег, самым эффективным средством вложения которых является покупка модной недвижимости.
какие географические явления сказываются (и могут влиять катастрофическим образом) на изменение стоимости недвижимости?
в Севастополе на нескольких дачных массивах цены значительно упали из-за обрушения первой и второй линии застройки. Это мыс Фиолент, Радиогорка. Учкуевка. Береговой обрыв в этих местах отступает ежегодно (за период зимних штормов и весенних ливней) примерно со скоростью 2-3 метра в год. Строительство дач с канализацией в грунт привело к активизации и ускорению процессов разрушения берега.
ну и тд.
http://zverozub.com/orgforum.php?show=theme&id=112
Вход
Регистрация
